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這五類房子很難轉手 價格再低也不能買
作者:aoqing    文章來源:本站原創    點擊數:755    更新時間:2017/10/19    

 

今年的樓市調控不斷發力,多個城市密集出臺樓市調控措施,全國40余座城市開始“限購”或“限售”。

但對于我們買房人來說,除了要關注調控政策,更要能夠全方位思考房子的價值,比如市場上有幾類房子很難轉手,你都知道嗎?

小產權房

一直以來,小產權房都徘徊在樓市灰色地帶,所謂小產權房,是指在農民集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,因此售價遠比商品房便宜,但其產權證不是由國家房管部門頒發,而是由鄉政府或村委會頒發。

由于小產權房沒有國家發的土地使用證和預售許可證,國土房管局也不會給購房合同備案,所以不能辦理不動產權證。目前,小產權房的建造與交易均不合法,只有使用權而無所有權,因此小產權房不受現行所有房地產法律法規的保護。

今年8月底,國土部、住建部發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》稱,確定13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點,引發了外界對于小產權房“轉正”的傳聞。傳聞稱,小產權房可以通過繳納部分“差價款”,納入不動產登記范圍。

不過,近日山東省國土廳、山東省住房和城鄉建設廳轉發《國土資源部住房城鄉建設部關于房屋交易與不動產登記銜接有關問題的通知》,其中強調“防止小產權房通過不動產登記合法化”。這意味著小產權房“轉正”無望。

特殊政策限制的房子

對于購房者來說,國家的調控政策也是需要時時關注的,很多地區的房子不僅僅是限購,還有“限售”,買了之后是不能馬上轉手的。

還有其他一些特殊性質的房子,比如北京近日推出的共有產權房,這種房子價格會明顯低于同地段、同品質的普通商品房,但是只能購買相應的份額,是通過實行政府與購房人按份共有產權方式,政府將其持有的部分產權的“使用權”讓渡給首次購房人。

但是,如果未滿5年,是不允許轉讓房屋產權份額的。如果滿5年,則可以按市場價格轉讓所購房屋產權份額,轉讓對象仍為符合購買共有產權房屋條件的人。

因此,有政策限制的房子在買賣時,要看清政策規定,仔細研究當中的限制規定會不會影響自己的居住和使用。

熱點城市商住房

與住宅相比,商住房有以下弊端:商住兩用房土地出讓年限最長為50年,而且現在需要全款買房;大多數商住房是商水商電,水電等費用標準高于住宅;商住房不能遷入戶口,不能享受學校、居委會等配套設施;商住的物業費、供暖費,要比住宅貴很多;商住的公攤面積比較大,且因為有居住也有辦公,人員混雜,居住環境差。

今年年初,北京市住建委等5部門聯合發布了《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》,其中提到了“商改住”房子的限購問題。對于個人購房者來說,之前不限購的商住房,現在不僅限購,而且只能買二手商住房,此外,商住房購房人必須滿足在京無住房和商辦類房產記錄,且在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。此外,即使有資格買商住房的個人,也無法跟銀行申請房貸,必須全款。

在現實中,這些條件很難滿足。從企業方來看,已經有政策規定,企業購買的商品住房再次上市交易,需滿3年及以上。在這種情況下,考慮到土地使用年限,恐怕難有企業會從個人手里購買二手商住兩用的房子。

從個人來看,如果一個人無房無貸款記錄,且滿足連續五年社保和納稅,且有能力全款買房,正常情況下,都會選擇能落戶、能貸款等普通住宅,而非商住兩用房。

房齡較大的二手房

買二手房時,很多人只注意到戶型、地段等,卻忽視了房齡這個重要因素。其實,如果二手房的房齡太老,會對辦理貸款、房屋保值、土地使用年限等方面都產生影響。

首先,房齡會影響二手房的評估。而買二手房終能貸多少款,是由評估值決定的。評估機構在對房屋進行評估時,其中有一項就是土地使用年限。很多房齡大的房子,土地使用年限會相應縮短,這樣會影響對房屋的評估。

房齡越老,貸款的年限就越短。土地使用年限是從開發商拿地開始算起的,房齡是從開發商建成房屋交房開始算起的,兩者相差時間甚至有超過10年的,也就是說房齡20年,有可能土地使用年限已超過30年。而如果房齡超過30年,那就只有個別銀行能貸款給你了。

另外,隨著時間的推移,房屋本身會出現越來越多的問題,比如墻體裂縫、門窗繡壞等,可能會影響房屋的價值。

產權不明確的房子

有些人在買房時會用親戚朋友的買房指標購房,這種房子在轉手時,很容易出現產權人不明確的情況,比如這邊產權證上寫著賣房業主的名字,那邊蹦出來一個人說房子是他的,錢都是他出的。更重要的是,很可能會影響到以后的賣房流程,對購房人很不利。

再比如,房子買完后,前房主的戶口不遷出去。很多人認為這沒有什么大問題,但實際上卻隱藏了很多風險,包括債務糾紛、拆遷或者小孩上學等,都容易出現麻煩。

現在大家對戶籍的問題越來越重視,關注度也越來越高,如果存在的問題一直無法解決,那么在你需要轉賣的時候,極有可能影響到成交價。

目前拆遷補償的情況雖然是以戶口本為主,但是在現實情況中還是會考慮到實際居住人口,因此復雜的戶口本也很有可能會增加額外不必要的麻煩。很多人為了孩子能上好學校而花重金買學區房,如果前戶主不遷出戶口,不排除上學名額被其占用的可能性。

綜上來看,雖然買房房貸壓力很大,但也不應盲目選擇一些價格較低但是隱藏風險的房子,否則不但可能影響正常的居住和使用,在日后想要轉手換房時,還會增添很多煩惱。

 

文章錄入:woye    責任編輯:woye 
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